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一线城市主城区房价有望实质性下调

来源: 2018年09月08日

一线城市主城区房价有望实质性下调

近日,包括万科、碧桂园、雅居乐等多家上市房企公布8月份销售情况。其中,佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑,其余除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加,但8月成交均价却齐齐出现回落。

9月7日,上海易居杨红旭接受《证券》采访时表示,之所以出现房企签约均价同比下滑,主要原因在于房企改变了自身的销售结构。但也不排除在成交量压力下,未来一段时间内,包括一线城市主城区在内的房价,会出现实质性的下调。

但也有地产分析师持有不同观点,在其看来,即使在调控最严厉的北京,虽然京城近郊房价下调明显,但主城区房价依旧坚挺。在其看来,一线城市周边郊区一带房价下调10%-15%可期,但是主城区房价仍将保持坚挺不屈。

8月多家房企签约均价下调

碧桂园逆势提价

8月份虽然为楼市传统的销售淡季,却有些承上启下的意义为即将到来的金九银十销售旺季做足了铺垫。

然而,近期已对外公布8月份销售业绩的上市房企,情形和以往相比,不仅仅是增幅有限的问题,而是签约均价同比出现下滑。其中,首创置业与佳兆业的8月整体销售业绩出现同比下滑;而万科、雅居乐虽然业绩整体在增长,但8月销售单价出现回落。值得一提的是,碧桂园虽在今年出现大规模打折促销的情况,但是其却发生业绩同比逆势大幅上扬情形。

首创置业刚刚发布的8月销售业绩公告显示,公司8月单月签约面积同比下降30.7%,签约金额则同比下降43.1%。进一步的,8月单月首创置业签约均价为9677.42元/㎡。去年同期,首创置业8月单月销售均价为11666.67元/㎡,与之相比,首创置业8月签约均价降幅则为 20.56%。

作为以北京为主要基地的房企,首创置业受调控影响较大:月,首创置业累计实现签约面积69.4万㎡,同比增长32.8%,签约金额 67.4亿元,同比增长13.3%,折合每平米平均售价为9711.82元/㎡。而截至去年8月末,首创置业每平米签约均价为11538.46元/㎡ 首创置业月份平均成交价降幅为18.81%。

佳兆业的情形亦不好过:公司在业绩公告中指出,8月份公司合约销售金额同比下降19%,合约销售面积约为36.45万㎡,平均售价则为5469 元/㎡。值得投资者注意的是,佳兆业月份合约销售均价为6821元/㎡,同比大降44%进一步的,可以看出8月单月,即便是和今年整体销售均价相比,佳兆业的每平米售价也大降了24.73%!

一线房企的情形虽然略好,但是8月单月情形也并不如意:世茂房地产8月销售均价为14458.35元/㎡,而去年这一数字则高达32687.65元/㎡,同比降幅高达126.08%!当然,这一差距或许不能代表整体情况,不过,世茂房地产其月整体销售均价同比也仅仅微涨4%左右。

雅居乐去年8月平均售价为10101.01元/㎡,今年8月单月销售均价则为9200元/㎡,同比降幅为9.79%。

房企龙头万科也未能例外:去年8月份,万科所实现的单月销售均价为13103.83元/㎡,月份销售均价则为11735.38元/㎡。今年8月份业绩则显示,万科销售均价则为10926元/㎡,同比下降16.69%;月份销售均价为11534.37元/㎡,同比变化不大。

然而,与上述房企签约均价回调情形相反的则是碧桂园:月份,碧桂园实现合同销售金额298亿元,同比增长62%;合同销售建筑面积约 472万㎡,同比增长39%折合每平米平均销售价格6313.56元,而去年同期这一数字仅为5411.76元/㎡,每平米销售均价同比增幅为 16.66%。

8月单月,碧桂园实现签约金额59亿元,签约面积88万㎡,折合销售均价6704.55元/㎡这一数字不仅超过其8个月平均销售均价,同比增幅更是高达25.44%!

北京住宅库存突破11万套

库存压力或倒逼房价回落

截至9月7日,北京市房地产交易管理站显示,可售房屋套数已经达到14.07万套。其中,可售住宅套数达到7.30万套;除此之外,北京未签约现房套数高达18.01万套

一线城市主城区房价有望实质性下调

,其中未签约住宅现房套数3.77万套目前,北京市住宅库存量已经达到11.07万套。

事实上,北京周边城区已经有所回调,并尤以通州区域房价下降的速度、幅度显著。近期,更是出现新房、二手房价格倒挂情形。业内预测,北京去库存化的速度将进一步减慢。

不过,一个值得投资注意的现象在于,前8个月,北京市主城区的房价依旧坚挺,部分楼盘不仅未跌,反而出现小幅上涨。就此,某地产分析师对《证券》表示,以北京为代表的一线城市主城区的房价基本不会出现普遍性下跌,也许有个别楼盘会出现折扣,但近郊城区房价将会进一步走低,预计降幅在10%-15%之间。

销售均价回调的主要原因是在于房企改变了销售结构,9月7日,针对上文已经对外公布8月业绩的房企销售情况,上海易居杨红旭接受《证券》采访时如此表示。在其看来,这尚未表示房价已经出现实质性回调,同时也与8月份是传统的销售淡季有莫大关系。

随着金九银十的到来,房企的销售业绩或许会出现好转,杨红旭进一步指出,但是随着限购等有关政策的持续,未来房价,包括一线城市的主城区房价或将会出现一定的回调。

刚公布不久的一份由花期集团出具的报告则认为,未来12个月实体市场将步入严峻时期,并预计房价平均售价将继续下跌10%-15%左右。

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